해외 부동산 시장, 지금 진입해도 될까?
해외 부동산 시장, 지금 진입해도 될까? 투자 전 반드시 알아야 할 위험 신호
최근 미국, 캐나다, 호주 등 주요 선진국의 부동산 시장이 침체 국면에 접어들며, 한국 투자자들의 손실 우려가 커지고 있습니다. 특히 대체 자산에 대한 투자가 활발했던 상황에서 금리 인상, 경기 둔화, 재택근무 확산 등이 복합적으로 작용해 해외 오피스 시장의 위기가 본격화되고 있다는 분석입니다. 유튜브 채널 ‘채부심’을 통해 채상욱 부동산 전문가는 한국 투자자들이 간과한 리스크와 그에 따른 문제점을 상세히 짚었습니다.
한국 투자자, 왜 피해가 컸을까?
가장 큰 원인은 ‘정보의 비대칭’과 ‘후순위 투자’입니다. 국내 금융사들이 판매한 해외 대체 투자 펀드는 대부분 미국, 유럽 오피스 건물에 투자된 상품이었고, 특히 선순위가 아닌 후순위로 자금이 들어간 경우가 많았습니다. 후순위란 쉽게 말해 ‘손실을 가장 먼저 떠안는 위치’입니다. 자산 가치가 떨어질 경우, 선순위 투자자들이 원금을 회수하고 남는 돈이 있어야 후순위 투자자에게 배당이 가능해집니다. 그런데 최근 부동산 가격이 급락하면서 아예 배당받을 수 없는 상황이 발생하고 있습니다.
대표적 사례가 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 펀드입니다. 국민은행을 포함한 14개 금융기관이 해당 펀드를 판매했지만, 자산 가치가 급락하면서 기준가가 ‘0원’이 되었습니다. 원금 전액 손실이 우려되는 상황에서 투자자들은 판매 과정에서의 고위험 등급 축소 표기 등을 문제 삼아 소송을 제기하고 있습니다.
또 다른 예시는 하나금융투자가 판매한 미국 워싱턴 D.C. 소재 ‘나사 빌딩’ 관련 펀드입니다. 나사(미 항공우주국)가 입주해 있다는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대했지만, 팬데믹 이후 공실률이 급증하며 빌딩의 가치가 하락했고, 리파이낸싱 실패로 인해 투자 원금 손실 가능성이 제기되고 있습니다.
‘설거지 투자’의 함정
전문가들은 한국 투자자들이 구조적으로 불리한 위치에 있는 해외 대체 자산에 자금을 넣는 구조 자체가 문제라고 지적합니다. 해외 자산운용사들이 더 이상 투자 메리트가 없는 자산을 한국 자금으로 정리하는 경우가 많고, 국내 운용사들은 이런 자산을 ‘좋은 상품’으로 포장해 후순위로 투자하게 만듭니다. 이로 인해 실질적인 위험은 모두 한국 투자자들이 떠안게 되는 구조가 형성됩니다.
특히 해외 대체 자산은 거래 구조가 복잡하고, 현지 시장 상황에 대한 실시간 정보가 부족한 개인 투자자 입장에서는 리스크를 제대로 파악하고 대응하기 어렵습니다. 또한, 환율 리스크까지 더해지면 실질적인 손실은 더 커질 수 있습니다.
그렇다면 해법은?
채상욱 전문가는 ‘해외 대체 자산 투자’보다 ‘해외 상장 리츠(REITs)’를 추천합니다. 해외 상장 리츠는 다양한 오피스, 물류센터, 데이터센터 등에 분산 투자되어 있고, 상장 시장에서 거래되기 때문에 투명성이 높으며, 매도도 자유롭습니다. 무엇보다 배당 수익률이 명확하게 제시되므로 현금 흐름이 필요한 투자자에게 적합합니다.
그는 “우리나라 비상장 리츠는 설거지 구조가 많은 반면, 해외 상장 리츠는 검증된 기업이 많다”고 강조하며, 리스크를 최소화하면서 글로벌 부동산 시장에 투자하고 싶다면 해외 상장 리츠에 주목하라고 조언했습니다.
결론: 수익보다 중요한 건 '리스크 관리'
해외 부동산 투자는 단순히 고수익을 좇아 진입하기보다는, 구조와 리스크를 충분히 이해하고 접근해야 합니다. 특히 후순위 구조의 대체 자산은 불확실성이 크고, 시장 침체 시 가장 먼저 타격을 받기 때문에 투자 전 철저한 분석이 필수입니다.
지금은 특히 금리와 경기 변수 모두가 예측하기 어려운 시기입니다. 수익률보다도 자산 보존에 우선순위를 두고, 투명한 구조와 안정성이 확보된 투자처를 찾는 것이 현명한 전략입니다.
해외 부동산 시장의 위기는 한국 투자자에게도 더 이상 남 일이 아닙니다. 철저한 검토와 전략으로 위기를 기회로 바꿔야 할 때입니다.
https://www.youtube.com/watch?v=b22Wlorbd8I
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